猫哥有个朋友，七八年前，她有天出去逛街，相中一个商业街的项目，隔了几天就花了200多万入手了两个商铺，位置在北京某火车站附近，人流大，看规划是相当不错的，租金有保证，说是三四年就能回本，买铺子需要找关系，看起来是个蛮好的投资。 本来以为她收租婆的好日子指日可待，谁料到第二年，房还没收规划改了，原来的商品市场没批下来，各方面一顿紧急操作之后，决定要改建成餐饮一条街，业主们想，餐饮也行，房租稳定就好。又隔了几个月，餐饮也没批下来，然后，然后就没有然后了…… 维权、打官司、协商，各种套路都用了，但是就是没啥效果，只好等。、

一般小老百姓遇到这些，那可就是无妄之灾了。不过，掉到类似坑里的人，非常多。 

01 在西安市的南三环外与东仪路的交汇处，有一个西江月小区，名字很有诗意，唐代的教坊曲名，宋代的词牌名，但这个名字诗意的小区却让业主们“糟心透了”，无他，就是因为它至今烂尾。 西江月小区来自于西安市西姜村的城中村改造计划，2005年3月列入西安市城中村改造计划，2007年10月取得《城中村改造方案批复》，2010年11月启动整村拆除，2011年3月启动安置楼建设。 而在安置楼建设的同时，配套的商品房也开始建设了，边建房子，边办手续，边卖房子，用商品房的回款也可以弥补安置房的资金问题，这在在当时是被默许的，“政府主导、市场运作”的原则被贯彻得很充分。 三环边上，而且有名校分校的学区，5000元左右的单价还是吸引了很多购房者，房子卖出去不少。 但是到了2013年底，“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售”的强监管精神再一次被强调，西安市建委也下发了五证不全的一律停止销售的通知，西江月这种“先上车后补票”的模式就被叫停了。 但是问题随之也就来了。 停售后，开发商的资金链就要经历很大的考验，随后终于资金链断裂，整个项目出现资金短缺，2014年8月开始，整个项目就处在了停工的状态，就更不用提项目后续的配套设施等了，整个项目开始了烂尾。 但是买了房的人呢？就只能等了，“孩子上初一买的房，如今上大一了还没交房”。 也不是没有维权的，市民热线、房管局、建委，轮番下来也没什么结果，在的地方领导留言板上，关于雁塔区的留言中，相当一部分人是在问“西江月的烂尾问题何时解决”，从烂尾之时开始问，一问就问到了2019年。

这几年，地方政府的提醒函、通知、要求是下发了一个又一个，而且也帮开发商接触过几个接盘方，之前说是中国信达陕西分公司来处置这个“房地产不良资产”，现在接触的是中国保利，但是不是所有人都有孙宏斌那样的接盘魄力，想要接下一个烂尾项目，其中的风险颇多，所以，西江月项目至今仍在烂尾。

02 事实上，差不多每个城市都有一些坑爹的盘，猫哥身边不少人都碰上过。 在某四线城市下的县城，新城开发，当地的一家小地产商同时也是纳税大户，拿到了其中一块住宅用地，拿地、盖楼、出售，节奏有条不紊，五证齐全，但是还是出现了问题。 问题出在了房地产公司的实控人身上。 这哥们去了一趟澳门后，迷上了赌博，第一次去澳门就输了一亿，对于这个小房地产公司而言，这个数字差不多可以破产了。但是很神奇的是，老板之后又一次次的去了澳门，又陆续输掉了两亿，那这两亿是从哪里来的呢？ 原来，他把在新城开发的全部楼盘都抵押出去了，而此时这些楼盘还在继续卖，当债权人找上门来的时候，购房者才发现，自己买的房子却不是自己的。有人全款，有人交了首付，甚至有人已经开始还贷款了，但是此时由于债务纠纷，这些买了房的人根本办不了房产证。 地方上是没法救助的，而他本人早已跑路。 现在的局面是，债权人拿不到钱，已经住进去的居民也不会搬出去，但是居民办不了房产证，所以交了首付的人就不再还贷款，拒绝再交剩下的钱，银行发了很多律师函也没什么用。 至于房子的产权归属，现在还在纠缠着。 

03 猫哥的一位同学，前几年想在一个三线城市买房，当时两个差不多的项目备选，一个是万科的房子，另一个是当地一个颇具实力的地产商的项目，这个项目的好处是早半年收房，便宜20万，但当时已疯传改公司老板涉案。同学觉得这跟房子没啥关系，贪图20万的便宜就买了。 随后不久，该项目老板被查入狱，资产冻结，别说房产证了，直到现在同学买的些楼还在烂尾中。想把房退了，几经协商，都无果，也只好等。

房产是个大资产，动不动就要把半辈子的奋斗成果扔进去，所以买房也不是只要有钱就可以傻傻买的事情了，开发商的这些问题都是坑：

（1）利用集体所有土地开发的项目，也就是我们通常所说的“小产权房”。

（2）没有经过立项批准的项目。 

（3）没有取得规划审批的项目。 

（4）没有销售许可证又无产权证的房屋。 

（5）未经验收或验收不合格的房屋。 

（6）土地或房屋目前正处于抵押状态的。 

（7）开发商未交纳相关税费的。 

（8）土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。 买房前，这些基本情况得查查，不然亏钱又糟心。

 04 遇上了怎么办？猫哥看了很多案例，咨询了很多律师和法官，也没什么靠谱的办法，一是协商二是起诉走执行，但有的能解决，有的只能等。

所以，就着身边的这些案例，给大家提个醒： 事反必妖，遇到价格太便宜的房子详细问问。 越是低价越可能是陷阱，等真的交了钱，发现房主不止你一个，那就傻眼了。

还有像法拍房，很多人觉得便宜没占着，其实这里面门道很多。

猫哥亲戚就没做好功课买了套法拍房，可租户一不搬家，二不让涨房租，你起诉走执行，他威胁说要“弄你全家”，司法机关也没辙，真的是买了个麻烦。 

“五证”不全的房子不要买。 房地产的五证是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这些证件齐全才意味着开发商可以卖房子。

现在好些了，以前五证不全就开卖是业内的常态，先上车后买票，但很多项目也就出问题了，可能的问题像：

第一，可能烂尾，比如西江月小区。 

第二，可能你的房产证得办很久，或者永远办不下来了。

第三，你可能会被开发商告。 还是在西安，开发商举报自己，然后以签订合同的时候没有预售证为由，将两年前内部认购并交付全款的一些购房者起诉，要求确认合同无效，因为以前认购的时候西安的房价还很低，而现在西安的房价已经翻一番了，如果合同无效，开发商就又多赚很多。 这根本是无妄之灾嘛。 

当下，对中小地产商的房子要谨慎。 现在的房地产市场中，分化是越来越严重的，尤其是在房地产有下行趋势的时候，对各个房地产公司的考验都是很大的，尤其是对资金的考验，而且房地产业算是资金密集型产业，现在比拼的是回款能力、融资能力，对于大的地产商而言，凭借庞大的体量，还是很容易拿到钱的，但是对于中小地产商来讲，并不是那么容易了，资金链就略显脆弱。 

现在，很多中小地产商已经开始显现出压力来了，要么退出房地产主业，要么就破产清算。而对于那些资金链突然断裂的公司而言，烂尾是一个不得不的选择。要是没人接盘，交了款的业主可就麻烦了。

所以，现在买房，也需要多考虑品牌因素，没有把握，就尽量远离吧，千万别掉到坑里再后悔。