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房贷是否提前还 得看还款压力和理

2013-5-7

基本情况

余先生今年42岁,目前和太太一起经营服装生意。5年前,余先生以按揭方式购买了一套100多平方米的房子,按照当时的政策,房贷利率打了8.5折,总贷款金额80万元,20年还款期限,每个月还款5700多元。

理财目标

今年,余先生夫妇经营的服装生意还不错,一个月的净收入在2万元左右,也积攒了一笔钱,于是想提前还贷,可是又听朋友说自己的贷款是等额本息法还款的,提前还贷不划算。余先生因此想请教理财师该如何处理。

本期专家

夏赛霞(中国农业银行温岭支行金融理财师)

理财分析

大多数人会认为等额本息法比等额本金法提前还贷吃亏,其实这是一种误解。其实,这两种还款方式的计息方法是一样的,每月支付的利息都是贷款本金×天数×年利率/360,区别在于:对于等额本息法,是本月支付的还款额一样;而对于等额本金法,是本月支付的贷款本金一样。

举个例子,80万元贷款本金分20年还,等额本息法每月还款5988.16元,其中利息是4366.67元,本金是1621.49元;等额本金法第一个月还款7700元,其中利息也是4366.67元,本金是3333.33元。

从第一个月的还款额可以看出,两种方法的月还款额不同,差别在于本金而非利息。

等额本息法的还款额中,因为前期贷款本金大、支出的利息多,随着每月的还款本金渐渐减少,利息支出也相应减少,给人们造成等额本息法先还利息后还本金的假象。其实,两种方法每月支出的利息都是当月应付的利息,银行并没有提前收取以后的利息。所以,提前还款是否划算跟哪种还款方式并没有太大的关系。

月付(或首月)

总额月付(或首月)利息月付(或首月)本金例:80万元房贷,20年还款期等额本息法5988.16元4366.67元1621.49元等额本金法7700元4366.67元3333.33元理财建议

是否提前还贷,

得看家庭还款压力和理财能力

是否选择提前还贷,应视具体情况而定。首先,需要考虑的是家庭还款压力。对余先生家庭来说,目前每月净收入2万多元,5000多元的月还款额负担并不重。反倒是如果选择提前还款,可能造成短期现金流不足的问题。

还有一个要考虑的因素是家庭的理财能力。明年1月1日起,余先生的房贷利率将执行新的利率,为6.55%×0.85=5.57%,每月还款额将减少190元左右,这190多元就是利率下降节省的利息。

对于享受了房贷利率优惠的余先生来说,提前还款有点可惜。只要余先生能将这笔资金的综合收益率保持在5.57%以上,就不需要选择提前还款。

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