楼市政策松绑潮背后：土地财政依赖度高于80％

日前，同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，数据显示，土地财政依赖度在80%以上的城市包括宁波、温州、佛山、杭州等12座城市。

  上述城市中不乏本轮救市潮的热点城市，自4月以来，无锡、南宁、佛山等地已经出台或网传酝酿出台房地产市场救市政策。

  昨日(5月20日)，克而瑞研究中心研究经理杨科伟向《每日经济新闻》记者表示，随着楼市转冷加上行业资金面偏紧，企业减少拿地或者观望已形成共识，土地出让金的减少将对严重依赖土地财政的地方政府带来极大的收入压力，这些城市自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程或将加快。

  楼市降温威胁土地财政/

  日前，扬州宣布微调公积金政策，允许借款人“又提又贷”，成为继广西南宁、天津滨[简介 最新动态]海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州后，公开救市的第七个城市。截至目前，传闻救市的城市已经超过10个。

  多个城市松绑是对楼市低迷的反应。根据国家统计局日前公布的数据显示，今年1～4月，全国商品房销售面积为27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1～3月扩大3.1个百分点，销售额为18307亿元，同比下降7.8%，降幅比1～3月扩大2.6个百分点。

  楼市成交量的低迷，传导到土地市场表现为企业拿地热情消退。国家统计局数据显示，今年1～4月，全国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1～3月扩大5.6个百分点，尽管土地成交价款(出让金)同比增长9.6%至2214亿元，但增速也回落1.8个百分点。

  进入5月份，土地市场出现进一步降温的迹象。中原地产研究部统计数据显示，销售20强的标杆房企最近几月拿地数量逐月递减，今年5月上半月，20强房企中，除万达[简介 最新动态]以12亿元拿下东莞虎门一宗商业地块外，其他19家房企在土地市场无动作，去年5月拿地高达455.8亿元。

  在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，随着今年以来楼市成交持续降温，带动土地市场陷入低迷，但与此同时，部分地方政府却面临偿债高峰。在目前的分税制格局下，土地财政已经成为决定地方政府财力的关键砝码。

  根据审计署此前公布的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。张宏伟认为，随着宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。

  福州佛山等成救市热门城市/

  同策咨询研究中心的上述报告显示，以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)来看，土地财政依赖度较高的(超过80%)共12个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波和温州。这其中，杭州、佛山、南京和长沙4个城市土地财政依赖度分别高达156.4%、147.5%、110%和105.3%。

  根据中原地产研究部统计数据显示，截至5月20日，已出台及传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地救市政策的城市包括南宁、无锡、杭州萧山等城市，记者统计数据发现，在土地财政依赖度高于80%的城市中，杭州、宁波、温州、徐州已经落地出台救市政策。

  此外，佛山、福州、长沙等城市也频传救市消息。以佛山为例，该市住建局此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，将综合考虑就业人群的住房刚性需求与会否引起区域房价有较大波动，对该市高明区的住房限购政策进行认真评估。《海峡都市报》也报道，福州市房管局透露或将放宽部分区域的商品房限购。

  张宏伟表示，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大，在接下来一段时间内，包括福州、合肥、宁波等土地财政依赖程度在80%以上的二三线城市预计会出台定向放松限购的相关措施。

  对土地财政依赖度相对较低的城市，是否“救市”的意愿也相对较低？

  根据上述《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，纳入统计的45个城市中，哈尔滨的土地依赖度最低，只有24.1%，其次是深圳的27.0%和银川的27.3%。这也是45个城市中，土地依赖度低于30%的3个城市。紧随其后的是乌鲁木齐、海口等城市。

  深圳可能是所有城市中的“异类”，因为其可供出让的土地非常少。2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。深圳房地产研究中心主任王锋此前曾公开表示，深圳还处于国家的严控区域，一线城市目前松绑限购短期内没有可能性。

  再来看银川。官方数据显示，今年一季度，银川市房地产市场延续上年总体运行良好的发展态势，开发投资保持增长，施工规模持续扩大，销售面积同比下降，房价涨幅平稳。业内人士表示，市场平稳运行将是银川房地产市场的常态。松绑与否并不影响银川房地产市场未来的走势，在官方对此未有明确表态的背景下，银川楼市或继续实施“限购”政策。