上海二手房大清洗 成交量下降不等于房价下降
上海的二手房市场正在经历“大清洗”。
自上海市房管局召开“全市规范二手住房房源挂牌管理会议”，强调规范二手住房价格等信息发布行为要求以来，上海严格对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。据悉，房管局给了各家中介企业为期一周的时间进行“房源大清洗”。
随之，7月12日，上海各中介开始对现有的所有挂牌二手房进行集中清理。按照要求，7月19日起，“网上房地产”价格核验系统将正式上线，开展挂牌核验业务。对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验，没有通过挂牌价核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
此后，包括上海链家、上海中原等在内的中介平台，挂牌的二手房数量或将大幅减少。
上海这一记重磅，被视为打击二手房挂牌价虚高、规范市场秩序的举措。重拳之下，记者前往上海多地采访，调查新政后上海二手房市场的真实反应。
流程严格
针对二手房挂牌的整个规则，各家都在摸索落实相关操作流程。
上海一家中介的后台部门运营人员告诉记者，现在公司是将各门店挂牌价传到后台，由后台去交易中心备案，再去核验价格，备案有个指导价，待核验完成后，进行网上房源挂牌。
据上述运营人员介绍，7月9日，他们第一次向有关部门上传了3万多套房源，12日第一次核验结果，给予中介一些时间进行整改，在此期间，不合格房源全部下架，待19日，中介将再次上架房源进行最终核验。
也就是说，假设一套房子要挂牌，则需要把价格挂到中介，中介传输到后台，然后去交易中心备案，同时需递交材料以便交易中心核验，核验通过了才能挂牌。
“如果高于核验价格，房源则不能挂牌。”该中介表示，这是“红线”，控制非常严格。
如果二手房挂牌的价格，无法通过核验，怎么办？
中介告诉记者，他们会先和房东沟通，看是否能将挂牌价降下来一些。
市场观望
严控之下，市场立即“消暑”。
记者在走访浦东热门的梅园板块时，一家中介门店的负责人向记者表示，以梅园三街坊为例，小区内实际成交均价在20万元/平方米上下，但核验价格仅14万-15万元/平方米，较大的差距使得房东心态开始调整，现在还没有成交。不过，市场成交量略减，并不意味着价格降低。
上述门店负责人告诉记者，目前买卖双方处在博弈阶段，心态都不稳。
记者走访了前滩板块多家中介门店，得到的也是同样的回答。
比如，较热门楼盘东方逸品，目前挂牌在1300多万元左右（单价19万元/平方米），而现在的情况是：房东不愿意降价，客户不愿意加钱。
前滩粮海景壹号附近的中介告诉记者，这个项目虽然年前成交过一套1830万元的房子，彼时单价到了20万元/平方米，但现在很多业主都是观望为主，实际成交的冲动较低。
前滩东方悦耀的中介也告诉记者，这个项目从最疯狂时候挂牌价超过20万元/平方米，3月降至18万-19万元/平方米，目前已跌到17万-18万元/平方米。因为慢慢问得人少了，价格就降了。
回流线下
但值得注意的是，成交量降低或只是部分板块、一段时间的反应。
记者了解到，现在的中介门店除了拿几套房源来做电视广告之外，已不在橱窗上悬挂房源信息，大部分房源基本都是在安居客、搜房、贝壳找房等互联网平台上呈现。
目前政策要求，网上挂牌的二手房价格，需要经过核验，理论而言，会对线上房源产生很大影响。
因为现在的客群主要来源于网上，而价格核验不通过，如果看到网上挂的价格比实际价格低，买房者的预期也会受到严重影响，高单价房子就很难卖掉。而对于高单价的房子，中介人员推荐也势必会受到一些限制。
目前，上海并没有就二手房限价出台具体细则。
“如果价格核验不过，那么就不挂网了，房源流回到中介手上，走线下展示和成交。”
有中介负责人告诉记者，价格审核不过，其实并不影响实际成交，只是不在上述平台挂网，不代表不可以成交。房源收到中介自己手上进行交易，核验价格的实际影响不大。
其实，即便有挂牌价指导，二手房的谈判交易过程漫长，往往成交谈下来，价格很不一样，挂牌500万元、成交价格1000万元，也是有可能的。
“目前政策刚刚实行，还没碰到过成交价和挂牌价不一致。以后如果有，可能逐渐会形成两套系统审核吧。”该负责人认为。
市场化空间
58安居客研究院分院长张波告诉记者，上海本次二手房价格核验不同于深圳、成都、西安、宁波等已经出台的二手房成交参考价机制，上海是由各中介自行上报房源价格，然后主管部门审核，在限价之下的就通过，可以对外展示，超过限价的就不通过等待下架。虽然没有明确，但其实目前上海二手房的限价标准已经基本明晰了。
这种不同，给了上海更多市场化空间。
张波认为，上海的二手房指导，更多是激发价格维度，对市场形成正向引导。
“尤其是部分热度过高的区域和板块，挂牌价格高低本身对于买卖双方都会形成极大的心理层面影响。上海新政对于从源头进行管控，保障交易双方的利益有着重要作用。”
目前上海的限价、限贷、摇号等，都是针对新房的集中调控，一定程度上拉大了一二手房价格的悬殊度。当二手房也强化管控，无疑对平衡新房和二手房市场，有重要作用。
“上海虽然此次没有直接针对二手房出台参考价，但二手房源的价格核验充分考虑了房价的真实性，是一个合理且可长期操作的方式。这变相也能进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，保障上海房地产市场的平稳运行。”张波告诉记者。
（编辑整理：仙居房产网）
