房贷是否提前还 得看还款压力和理财能力

基本情况

余先生今年42岁，目前和太太一起经营服装生意。5年前，余先生以按揭方式购买了一套100多平方米的房子，按照当时的政策，房贷利率打了8.5折，总贷款金额80万元，20年还款期限，每个月还款5700多元。

理财目标

今年，余先生夫妇经营的服装生意还不错，一个月的净收入在2万元左右，也积攒了一笔钱，于是想提前还贷，可是又听朋友说自己的贷款是等额本息法还款的，提前还贷不划算。余先生因此想请教理财师该如何处理。

本期专家

夏赛霞（中国农业银行温岭支行金融理财师）

理财分析

大多数人会认为等额本息法比等额本金法提前还贷吃亏，其实这是一种误解。其实，这两种还款方式的计息方法是一样的，每月支付的利息都是贷款本金×天数×年利率/360，区别在于：对于等额本息法，是本月支付的还款额一样；而对于等额本金法，是本月支付的贷款本金一样。

举个例子，80万元贷款本金分20年还，等额本息法每月还款5988.16元，其中利息是4366.67元，本金是1621.49元；等额本金法第一个月还款7700元，其中利息也是4366.67元，本金是3333.33元。

从第一个月的还款额可以看出，两种方法的月还款额不同，差别在于本金而非利息。

等额本息法的还款额中，因为前期贷款本金大、支出的利息多，随着每月的还款本金渐渐减少，利息支出也相应减少，给人们造成等额本息法先还利息后还本金的假象。其实，两种方法每月支出的利息都是当月应付的利息，银行并没有提前收取以后的利息。所以，提前还款是否划算跟哪种还款方式并没有太大的关系。

月付（或首月）

总额月付（或首月）利息月付（或首月）本金例：80万元房贷，20年还款期等额本息法5988.16元4366.67元1621.49元等额本金法7700元4366.67元3333.33元理财建议

是否提前还贷，

得看家庭还款压力和理财能力

是否选择提前还贷，应视具体情况而定。首先，需要考虑的是家庭还款压力。对余先生家庭来说，目前每月净收入2万多元，5000多元的月还款额负担并不重。反倒是如果选择提前还款，可能造成短期现金流不足的问题。

还有一个要考虑的因素是家庭的理财能力。明年1月1日起，余先生的房贷利率将执行新的利率，为6.55%×0.85=5.57%，每月还款额将减少190元左右，这190多元就是利率下降节省的利息。

对于享受了房贷利率优惠的余先生来说，提前还款有点可惜。只要余先生能将这笔资金的综合收益率保持在5.57%以上，就不需要选择提前还款。

（编辑整理：仙居房产网）